Des paroles et des lois
« Les notaires sont force de propositions pour nourrir les réformes du gouvernement de mesures inspirées du terrain. Par ce site, le notariat souhaite renforcer le lien de confiance avec le législateur »
Didier Coiffard, Président Honoraire du Conseil supérieur du notariat
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La solidarité par l'équilibre des contrats

Les

Acteurs de l'immobilier

Rééquilibrer les rapports propriétaire locataire et simplifier le bail par un régime unique participent des efforts de solidarité pour rendre le logement accessible au plus grand nombre.

Un seul droit de préemption par locataire

Comment réconcilier le droit de vendre de tous les bailleurs avec le droit de tous les locataires d’accéder à la propriété ? En établissant au profit de tous les locataires un droit d’acquérir son logement dans des conditions identiques pour tous.

Le droit de préemption du locataire d’un logement n’est pas chose nouvelle, mais la législation s’est multipliée brouillant la vocation première de ce droit : il devait permettre au locataire d’accéder à la propriété de son logement et non de se maintenir dans les lieux. Le dévoiement de la technique du droit de préemption, au profit du seul locataire, contribue ainsi au désinvestissement immobilier.

La surprotection du locataire aboutit également, à créer, entre ces mêmes locataires, une inégalité de traitement quant à l’accès à la propriété, tout en restreignant le droit du propriétaire de vendre libre son logement.

Le locataire d’un logement HLM bénéficie d’un droit élargi à l’accès à la propriété sans pouvoir être destinataire d’un congé pour vente tandis que, dans le secteur privé, tout dépend de la qualité du propriétaire, de l’objet de la vente et de l’immeuble concerné.

Une telle inégalité entre les locataires est injustifiée.

C’est pourquoi, l’unification du régime des droits de préemption au profit du locataire répondrait à un double objectif :

  • Permettre à tous les locataires, sans distinction du parc immobilier concerné, de pouvoir accéder à la propriété dans des conditions identiques, sauf en cas de vente de la totalité de l’immeuble (ou des lots).
  • Permettre, sous conditions, à tous les propriétaires de délivrer un congé pour vente.

Un seul bail à la carte pour un logement solidaire

Les récentes réformes législatives ont fait basculer les rapports locatifs d’une logique de droit au renouvellement du bail vers celle d’un droit au maintien dans les lieux. Cette logique, à la fois anti-économique et anti-sociale, est celle qui existe actuellement pour le contrat de bail en HLM.

L’encadrement des loyers participe également au rapprochement des deux législations.

Le constat actuel est donc le suivant : les spécificités du contrat de bail en HLM gagnent progressivement la réglementation applicable aux logements privés. La raison en est simple : le secteur privé est censé pouvoir palier les faiblesses du secteur HLM.

Dans le même temps, de plus en plus de ménages ne peuvent accéder ni au secteur privé ni au secteur HLM, créant ainsi une catégorie intermédiaire oubliée.

Enfin, l’injonction de mixité sociale impose de réduire la concentration des ménages défavorisés logés en HLM pour éviter la « ghettoïsation » de certains quartiers.

La création d’un bail unique à la carte, fiscalement incitatif, répondrait aux objectifs de mixité sociale choisie et non subie tout en respectant le principe d’équilibre contractuel garanti par le droit au renouvellement du bail.

Vers un statut du bailleur privé

La fiscalité des revenus de l’épargne immobilière est marquée :

  • par une forte instabilité liée à la superposition et la multiplicité des régimes fiscaux dérogatoires ;
  • par une absence de neutralité liée au fait que les avantages fiscaux peuvent différer selon la nature des immeubles (neufs ou anciens), leur situation (métropole, /outre-mer), les revenus des locataires, les surfaces, la nature des locations (meublées ou nues), les recettes ou chiffres d’affaires du bailleur (micro-foncier, loueur en meublé professionnel ou non) etc. ;
  • par une complexité croissante liée à la déclinaison des avantages fiscaux accordés et de leur condition d’octroi (réduction ou déduction d’impôt, amortissement, imputation des déficits, prise en compte des charges déductibles etc.).

La création d’un véritable statut du bailleur privé, inscrit dans la durée, relancerait les investissements immobiliers en garantissant la simplicité et la neutralité fiscale.

La reconnaissance de la gestion immobilière comme véritable activité économique participerait à cette relance :

  • en permettant notamment l’amortissement de l’immeuble loué,
  • en déverrouillant les règles de déduction du déficit foncier sur le revenu global,
  • en assouplissant les modalités de déduction des charges foncières dont les intérêts d’emprunt.

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