Des paroles et des lois
« Les notaires sont force de propositions pour nourrir les réformes du gouvernement de mesures inspirées du terrain. Par ce site, le notariat souhaite renforcer le lien de confiance avec le législateur »
Didier Coiffard, Président Honoraire du Conseil supérieur du notariat
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La simplification du droit pour le développement économique

Les

Acteurs de l'immobilier

Mobiliser le foncier, favoriser l’aménagement opérationnel, réhabiliter l’existant sont des enjeux incontournables d’une politique immobilière.

L’évolution de la fiscalité immobilière, de l’accès au logement et la simplification des normes sont nécessaires.

L’accès au logement immobilier facilité

L’accès des primo-accédants

La fiscalité du logement immobilier pénalise les jeunes générations pour l’accès à la propriété.

La hausse des prix qui n’est pas compensée par la baisse des taux d’intérêts, n’explique pas à elle seule les difficultés d’accès à la propriété.

Les droits d’enregistrement constituent également un frein à l’acquisition du logement par le primo-accédant.

Par ailleurs, la durée de détention d’un bien immobilier autre que la résidence principale, est un facteur d’immobilisme du foncier.

Il y a lieu de repenser la fiscalité du logement afin d’en faciliter son accès aux jeunes générations et aux primo-accédants et de fluidifier le marché notamment par une exonération des droits de mutation lors de la première acquisition.

Quel que soit le lien de parenté, les donations de sommes d’argent destinées à financer l’acquisition par le donataire  de son premier logement devraient également être exonérées de droits de mutation.

Toutes les cessions immobilières devraient être exonérées de plus-value dans la mesure (et dans la limite) où le produit de la cession fait l’objet :

  • d’un réinvestissement dans un nouveau logement constituant la résidence principale du vendeur.
  • ou d’une donation permettant à son bénéficiaire de réaliser cette acquisition.

La suppression de la déclaration d’exonération de la taxe foncière d’une construction nouvelle

Les constructions neuves, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans.

Pour en être exempté, il est nécessaire d’effectuer une déclaration dans les 90 jours suivant la date d’achèvement de la construction.

Il est proposé de supprimer cette obligation de déclaration auprès du centre des finances publiques.

Logement décent et carnet numérique

Comment pacifier les relations entre bailleurs et locataires ? En participant à la prévention de la dégradation de l’habitat. Avec quel outil ? Le certificat unique de décence.

A ce jour, la multiplicité comme la juxtaposition des réglementations en présence rendent impossible une lecture unique de la notion de décence ce qui nuit à son efficacité et donc à la préservation du parc immobilier existant.

Ainsi, ni le bailleur ni le locataire n’a la certitude qu’au jour de la location le logement soit décent. Cette situation est préjudiciable au propriétaire comme à son locataire. Elle favorise également la dégradation de l’habitat.

Lutter efficacement contre l’habitat indigne est un enjeu social et économique qui intéresse l’ensemble du parc immobilier sans distinction, y compris les logements HLM.

Pour parvenir à cet objectif d’intérêt général, la loi Transition Énergétique pour la Croissance Verte a créé le carnet de suivi et d’entretien du logement qui permettra à l’occupant de mieux connaître, utiliser et gérer son logement. Son efficacité dépendra de la pertinence, de la qualité et de la lisibilité des informations qu’il contiendra.

C’est pourquoi, un certificat unique attestant ou non du caractère décent du logement répondrait à cet objectif. Ce certificat serait intégré au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement.

Un droit de préemption de la SAFER plus adapté

La loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 a créé à l’article L. 143-1-1 un droit de préemption partiel au profit de la SAFER. Celle-ci est désormais autorisée à n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens aliénés lorsque l’aliénation porte simultanément sur un ensemble de biens soumis partiellement à son droit de préemption.

Ainsi, la vente simultanée d’une maison à usage d’habitation avec son terrain d’agrément attenant entre dans le périmètre de ce nouveau droit de préemption partiel de la SAFER dès lors qu’ils sont situés en zone A ou N des PLU, ou, pour les communes soumises au règlement national d’urbanisme ou dotées d’une carte communale, situé dans un secteur non encore urbanisé de la commune pour avoir une vocation agricole.

Le paradoxe est que lorsqu’il a été projeté de construire la maison, le terrain qui en est l’assiette a perdu sa vocation agricole du double fait qu’il soit d’une superficie inférieure à 2.500 m2 et qu’il soit l’objet d’un engagement de construire.

Pour les usagers du droit, il existe donc une atteinte forte à leur droit de propriété. En effet, la vente d’un pavillon et son terrain attenant, situé en zone agricole ou naturelle, est soumise au devoir d’information des SAFER. Celles-ci pourront exercer un droit de préemption partiel sur le terrain, dont l’objet se trouve étranger à sa mission et porte ainsi une atteinte évidente à l’exercice du droit de propriété du simple citoyen.

La SAFER ne peut pas, au surplus, remplir les objectifs que lui assigne la loi (C. rur. pêche marit., art. L. 1 et L. 143-2) en se portant acquéreur d’un jardin d’agrément attenant à un pavillon.

C’est pour l’ensemble de ces raisons qu’il y a lieu d’exclure du droit de préemption des SAFER la cession d’une maison d’habitation et de son terrain attenant d’une superficie inférieure à 2.500 m2, quels que soient la localisation et le zonage.

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